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장기수선충당금의 ‘용도 외 사용’ ③

사례로 살펴보는 장기수선계획

유신비 본부장
 (주)아파트너스  컨설팅사업부 

최근 서울 양천구의 A아파트에서 승강기 교체공사를 위해 장기수선충당금을 저층가구에도 균등하게 인상해 부과한 것이 위법하다는 법원의 판결이 나옴에 따라 공동주택 관리현장에 논란이 일었다.
 그동안 국토교통부와 공동주택 관리현장 모두 장기수선충당금은 층수와 관계없이 주택공급면적에 따라 부과하는 것이 타당하다고 보고 있었으나, 해당 판결에서 법원은 승강기를 이용하지 않는 1층 가구에 장기수선충당금을 똑같이 부과하는 것이 부당하다는 소를 제기한 원고의 손을 들어 준 것이다.
1994년 12월 사용승인을 받은 4개동 299가구의 A아파트는 2019년 1월 노후 승강기 교체공사 시행에 따른 공사비용 부과를 위해 승강기 교체와 관련한 설문조사를 298가구(해외여행 중인 1가구 제외)에 실시했으며, 이후 2월에는 승강기 교체비용 균등 및 차등부과 등을 놓고 입주자 총회를 열어 토론을 진행했지만 52가구만이 참석해 의결에 이르진 못했다. 이에 입주자대표회의는 3월에 전체 입주자들의 의견을 묻기 위해 해당 사안에 대한 안내문과 동의서를 배부해 279가구가 동의서를 제출했고, 이 중 142가구는 균등 부과, 120가구는 차등 부과를 택했다.
해당 결과를 토대로 입주자대표회의는 장기수선충당금을 2만원에서 5만원으로 5년간 인상키로 하고 전체 입주자에게 동일하게 부과했다. 그러자 1층 입주민 B씨는 입주자대표회의를 상대로 “1·2층 입주자의 반대가 있었음에도 적법한 절차를 거치지 않고 다른 층 입주자와 마찬가지로 승강기를 이용하지 않는 1·2층 입주자에게 승강기 교체 관련 장기수선충당금을 균등 부과하는 것은 부당하다”면서 장기수선충당금 균등부과처분 취소 청구소송을 제기했으며, 1·2층 입주자 43가구는 B씨의 소 제기에 동의한다는 취지의 사실확인서를 작성해 줬다 .
입주자대표회의는 동의서 배부 시, 안내문에 승강기는 아파트 공용시설물이므로 1·2층에서 사용하지 않는다 할지라도 직·간접적인 이익을 보고 있으며, 공용시설물을 보수·교체하는 데 필요한 장기수선충당금을 차등 부과해서는 안 되고 균등 부과하는 것이 원칙이라는 국토교통부 주택건설공급과 및 양천구청 주택과의 질의회신내용 및 대부분의 아파트에서도 공용부분 보수 교체를 위한 장기수선충당금은 균등하게 부과하고 있다는 내용을 기재했다. 
 해당 소송에 대해 법원은 “승강기가 공용부분인 점을 고려해도 이 아파트는 지하주차장이 없어 1층 입주자가 승강기를 직·간접적으로 이용한다는 것은 생각하기 어려워 장기수선충당금을 균등 부과하는 것이 부당하다는 주장은 상당한 설득력이 있다”며 “승강기 교체를 위한 장기수선충당금 부담 비율 문제에 관해 1·2층 입주자와 3층 이상 입주자 사이에 첨예한 대립이 있음을 잘 알고 있었으므로 입주자대표로서 1·2층 입주자의 입장, 균등·차등 부과의 장단점, 차등 부과하는 다른 아파트 사례 등을 입주자에게 충분히 알린 후 합리적으로 결정했어야 하지만 추가 의견 수렴 없이 설문 결과를 토대로 균등 부과를 결정한 것은 위법하다”고 밝혔다.
장기수선충당금의 가구별 부담액은 공동주택관리법 시행규칙 제7조 제1항 별표 1의 7. 월간 가구별 장기수선충당금 산정방법으로 정하거나 공동주택관리법 시행령 제31조 제1항에 따라 관리규약으로 정해야 한다. 법원도 판결문에 해당 내용을 명시하고 있으며 균등 부과 결정이 이에 부합한다는 것 또한 인정하고 있다. 그러나 법원은 “위와 같은 법령과 규약에도 불구하고 장기수선충당금의 부담 비율은 법령보다 자치 규약이 우선 적용되고, 그 규약은 입주자들이 변경할 수 있기 때문에 승강기와 같이 일부 입주자가 사용하지 않거나 다른 입주자에 비해 적게 사용할 것이 예상되는 경우에는 구체적 사정을 고려해 합리적 결정을 내려야 한다”는 입장이다.
이번 사례에서 입주자대표회의는 1·2층 입주자를 포함한 전체 입주자의 의견 수렴을 위해 설문조사와 입주자 총회 등 여러 번의 노력을 기울였음에도 불구하고, 법원에서는 입주자대표회의가 해당 이해관계에 따른 대립내용을 인지하고 있었으므로 균등부과 결정이 위법하다고 판결했다. 
이에 따르면 오히려 의견 수렴 절차 없이 관리규약과 장기수선계획에 따라 장기수선충당금을 인상해 균등부과 했을 경우 적법하다는 판결이 나왔을 것으로 해석할 수 있다.
또한 사용량에 따라 장기수선충당금을 차등부과 해야 한다는 해당 판결을 확대 해석해 적용할 경우, 승강기에 가해지는 하중 및 승강기 로프의 마모율까지 고려해 3층 입주자와 최상층 입주자의 장기수선충당금을 서로 다르게 부과해야 하며, 승강기를 이용하는 가구 구성원 수나 승강기 이용횟수에 따라서도 가구별 장기수선충당금 부과금액이 달라져야 한다.
 하지만 장기수선충당금은 공동주택의 장수명화 및 자본적 가치 증진을 위해 공용부분 주요시설물의 교체 및 보수를 위한 비용을 소유자로부터 징수·적립하는 것이므로, 장기수선계획에 의해 보수가 필요한 공용부분마다 입주자의 사용빈도나 편익을 고려해 부담 비율을 정하는 것은 사실상 불가능하다.
 공동주택의 관리규약에 장기수선충당금의 적립요율에 대해 명시하고 있고, 장기수선충당금의 가구별 차등부과에 대해 명시해놓은 사항이 따로 있는 것이 아니라면 장기수선충당금은 관리규약상 적립요율에 맞게 가구별 주택공급면적(전용면적+주거공용면적)에 따라 부과해야 한다.
 장기수선충당금 산정방법에 있어 자치규약만을 우선시해 가구별 차등 부과를 용인한다면 차등부과의 기준을 어떻게 정할 것인지에 대해 더 큰 분란이 야기될 수 있으며 공동주택의 자산가치 보존에 있어서도 바람직하지 않으므로 이번 판결을 전체 공동주택에 일반화해 적용해서는 안 될 것이다.