사례로 살펴보는 장기수선계획-장기수선충당금의 ‘용도 외 사용’ ①

유신비 본부장

주)아파트너스  컨설팅사업부 

2.0.1.8년 부산 부산진구의 A아파트는 장기수선충당금의 용도 외 사용으로 과태료 1,000만원의 행정처분을 받게 됐다. 또한 입주자대표회의가 과태료 부과 손해를 입게 된 것에 대해 법원은 공사 계약 당시의 전 입대의 회장과 전 관리사무소장 모두에게 손해배상 책임이 있다는 판결을 내렸으며 판결 내용은 다음과 같다.
A 아파트 입대의는 전 입대의 회장 C씨와 전 소장 D씨가 각각 입대의 회장과 소장으로 있을 때 장충금을 각 가구 전유부분 보수공사에 사용해 과태료 처분을 받은 것과 관련해 손해배상을 청구했고, 법원은 이에 대해 “장충금은 장기수선계획에 따라 공용부분의 보수·교체 및 개량을 위해 사용해야 하고, 이를 전유부분 보수 등에 사용해서는 안 되며, 공용부분 보수 등에 사용하는 경우에도 관련 법령에서 정한 장기수선계획 조정 절차를 거쳐서 이뤄져야 함에도 C씨는 입대의 회장으로서 장기수선계획 조정 절차를 거치지 않은 채 B사와 공사계약을 체결, 공사비를 지급했다”며 “이는 입대의 회장으로서의 선관주의의무를 위반해 위법한 것으로 입대의에 대해 불법행위를 구성한다”고 판시했다. 
1심 재판부는 또한 전 소장 D씨에 대해서는 “피고 C씨가 입대의 회장으로 근무하면서 장기수선계획 조정 없이 장충금을 사용해 공사를 했고 이로 인해 원고 입대의에 과태료 1,000만원의 손해를 입게 했는데, 피고 D씨가 소장으로서, 피고 C씨의 위 장충금 유용행위에 가담했으므로 피고 D씨 또한 공동불법행위자로서 이를 배상할 의무가 있다”고 밝혔다.
위 사건의 판결에서 명시한 바와 같이, 장충금은 ‘공용부분 주요시설’(공동주택관리법 제29조 제1항 및 제30조 제1항)의 교체 및 보수를 위해 ‘장기수선계획에 따라’(공동주택관리법 제30조 제2항) 사용해야 하는 금원이다. 장기수선계획에서의 ‘공용부분 주요시설’이란 공동주택관리법 시행규칙 [별표1] 장기수선계획의 수립기준에 규정돼 있는 건물외부, 건물내부, 전기·소화·승강기 및 지능형홈네트워크설비, 급수·가스·배수 및 환기설비, 난방 및 급탕설비, 옥외 부대시설 및 옥외 복리시설로 구분되는 73개의 항목이다. 
기본적으로 장충금의 사용은 장기수선계획에 따라야 하기 때문에, 공동주택관리법 시행규칙 별표1의 73개 항목에 해당하지 않은 공종의 공사는 장충금이 아닌 다른 비용(수선유지비 등)을 사용하거나, 또는 비용부담주체(입주자)의 제반 의사를 고려해 장기수선계획에 반영 후 집행해야 한다.
C씨는 해당 공사의 장충금 집행과 관련해 입주민 75%의 동의를 받았으므로 문제가 없다고 주장했으나 재판부는 “장충금은 입대의나 관리주체가 임의로 용도 외의 목적으로 사용할 수 없는 것이고, 장기수선계획에 부합하지 않은 경우 검토 후 절차에 맞는 조정을 거쳐야 하는 것이지 입주민의 동의를 받았다는 사정만으로 위와 같이 법령상 규정된 장충금의 용도를 달리해 사용할 수는 없는 것”이라며 받아들이지 않았다. 
공사 집행 비용과 관련해 단순 입주민의 동의만을 받는 것이 아니라, 입주자(소유자) 과반수의 동의를 통해 공사 계약 전 장기수선계획을 검토하고 조정하는 절차가 필요했던 것이다.
공동주택의 관리업무를 수행함에 있어 가장 쉽지 않게 여겨지는 부분 중 하나가 입주자(소유자) 과반수 이상의 동의를 받는 일이다. 세입자의 거주 비율이 높은 단지에서는 더더욱 그렇다. 때문에 동의절차에만 집중해 정작 중요한 장기수선계획의 검토 및 조정업무를 간과하는 경우가 종종 발생한다. 3년마다 하는 정기검토에 따른 정기조정의 경우 입대의 의결만으로 장기수선계획 조정안이 확정되지만 수시조정의 경우 반드시 해당 조정안에 대한 입주자(소유자) 과반수의 서면동의를 받아야 하며, 입주자 과반수 동의를 받은 후 입대의 확정의결까지 함께 받는 것이 바람직하다. 
일부 예외적인 경우(장기수선계획서의 총론에 근거가 마련돼 있는 긴급공사, 소액지출)를 제외하고 장충금은 장기수선계획에 따라 용도와 절차에 맞게 사용해야 하기 때문에, 단지 내 공용부분 주요시설의 공사에 대해서는 적법한 절차에 따른 장기수선계획의 조정을 통해 집행함으로써 공동주택을 효율적으로 관리해 나가야 할 것이다.

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